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中古マンション投資のリスクやデメリットはコレ!失敗しない投資法!

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20代~40代の方の間で注目されている投資が中古マンション投資。
なぜ注目されているかと言うと、それは運用利回りの高さにあります。
ローリスク商品の代表である定期預金の金利は0.1%から0.2%前後、長期国債の利回りは0.04%程度です。
また、東証一部の平均配当利回りは2%程度です。
それらに対して、中古マンションの利回りは、5~6%と高いんです。
築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)なら8%を超えることもあります。
ですが利回りだけに魅力を感じていると投資に失敗することもあります。
そこで、今回は中古マンション投資のリスクやデメリット、また、中古マンション投資の失敗しない投資法をご紹介致します。
中古マンション投資

 

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資と言えば、購入した中古マンション物件を賃貸に出して賃料を得たり、売却益で利益を上げることを指します。ではその中古マンション投資のメリットとはどのようなものなのかをご紹介致します。

 

価格が安い

中古マンション投資の最大のメリットは、価格が安いことです。
どういうことかと言うと、中古マンションは新築マンションに比べて7割から8割程度で購入することができるんで。もちろん、立地場所や条件なども関係してきますが新築マンションに比べて比較的安い価格で購入することができます。

 

利回りが高い

中古マンションは新築マンションに比べて利回りも高くなります。
というのも安く買えても賃料が大きく変わらないからです。
投資の利回りとは、投資物件の収益性を判断するため指標で、このような計算式で求めることができます。
中古マンションの投資の利回り計算式
仮に、中古マンションの購入価格が1,500万円、年間家賃収入額が108万円(9万円x12ヶ月)、諸経費が40万円とした場合の利回りは、4.53%にもなります。

 

マンションの管理状態を見極めることができる

マンションの管理状態を見極めることができます。これはとても重要なポイントです。というのは、マンションの資産価値にも直結してくるからです。必要な修繕工事や清掃、清潔さなど日々メンテナンスがされていると資産価値が高くなります。逆に、修繕もされていないチラシなどが散乱したマンションでは資産価値が下がります。また借り手もなかなか付かないでしょう。中古マンションでは購入前からそれらの点を確認することができるのでリスクが軽減できるんです。

中古マンション投資のデメリットとリスク

さきほど中古マンションのメリットをご紹介させて頂きましたが、良い点ばかりではありません。ここでは中古マンションのデメリットについてご紹介致します。

 

利用可能な年数が短い

中古マンションは賃貸利用できる年数が短くなります。
マンションの寿命はおよそ60年と言われています。年数が経過しているマンションだと価格は安いのですが、その分賃貸利用できる年数が短くなり、投資した金額を回収できなくなることがあります。
そのため、できり限り中古マンションでも築年数が浅いものを購入することをオススメ致します。
先ほどの利回りのところでご紹介をしました1,500万円のマンションなら、投資金額の回収まで約20年かかることになりますので、築年数が浅い方が良いのがお分かりになるかと思います。

 

 

室内設備の老朽化

中古マンションを購入する際にすでに部屋にあるエアコンや給湯器、照明器具などの設備は新品に交換されるわけではありません。そのため、購入のタイミングによっては新品への買い替えも必要になるかもしれません。また、水回りの配管なども錆ていて修理をすることが必要になる場合もあります。

室内の間取りや建物設備が古い
マンションの建てられた年代によっては室内の整備や間取りなどが古臭く感じられることもあります。
ですので、今の流行から外れているものもあるため、入居者がつきづらくなることも考えられます。

 

 

地震リスクを軽減する

中古マンションの築年数によっては地震リスクが高まることもありますので注意が必要です。地震リスクを軽減するには、昭和56年(1981年)に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶことが大切です。
これは、1978年に起こった宮城県沖地震を受けて大改正された耐震基準です。
ですので、昭和58年(1983年)以降に建てられたマンションならこの新耐震基準法に準拠している言えます。

旧耐震基準と新耐震基準

※SUMO早分かり!耐震性の目安より引用

 

中古マンション投資の失敗事例

中古マンションもそれなりに大きな投資ですのでリスクやデメリットを見定めながら投資しなければなりません。そこでいくつかのn失敗事例をご紹介致しますので今後の参考にして下さい。

 

地方の安い物件・人口が減少するエリアの物件を選んで失敗した事例

地方の中古マンションの場合、安いものなら300万円代から600万円代で購入することができます。
600万台ならそれなりに良い状態のマンションが多いです。
しかし、地方のマンションの場合は、空室リスクが高く、半年以上も空室が埋まらい場合も珍しくありません。
入居者がいて投資金額を回収できるので、よほどその土地に詳しくない限りはそのようなマンションを購入するのは避けた方が良いでしょう。
また、人口が減少するエリアの物件も避けるようにしましょう。
なぜなら、人口が減少するエリアの中古マンションは空室リスクが高くなるからです。
マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものです♪

 

ローンの借り過ぎで失敗した事例

中古マンション投資で失敗してしまうケースに「ローンの借り過ぎ」があります。
物件選びではなく、買い方に問題があります。空室や滞納で家賃が一時的に途絶えたとしても、借り入れ負担が小さければ大きな問題になりません。
借入金金利が低いからといって、過大な借り入れをしてしまうと金利が上昇したとき大変なことになってしまいます。

 

ワンルームよりファミリータイプを選んで失敗した事例

ファイミリータイプのほうが家賃が高いのでついついファミリータイプを選びがちですが、実はファミリータイプは危険な物件なんです。
というのも、空室リスクが高いんです。ファミリータイプの入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長いと言われています。逆に言うと、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがあるのです。ファミリータイプの場合は、一旦退去してしまうと次の入居者が見つかるまで時間がかかってしまうんです。
また、東京都に関して言うと、単身者の世帯数は2035年まで増え続けると言われています。が、夫婦や子供を含んだ世帯数は2015年をピークに減少すると言われているからです。

 

中古マンション投資を始める際のポイント

中古マンション投資でリスクを軽減させて安定的に収入を上げるポイントを確認しましょう。

賃貸需要が継続して見込める場所を選ぶ

長期的に安定して収入を得るために継続して需要を見込めるエリアの中古マンションを選びましょう。
東京や大阪、名古屋など大都市圏のワンルームで利便性の高い立地ががオススメ。
また、「高級志向」や「高齢者対応」も今後は需要が見込めると思われます。

 

新耐震基準の物件を選ぶ

昭和56年(1981年)に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選びましょう。
昭和58年(1983年)以降に建てられたマンションならこの新耐震基準法に準拠している言えます。

マンションの瑕疵を見極める

物件に瑕疵(不具合や欠陥など)がないか確認します。
水回りの配管などは錆ていないか、エアコンや給湯器、照明器具、壁、扉など不具合や欠陥が無いかを確認します。
一度のチェックで瑕疵を見つけずらいですが、購入後に後悔しなくて済むようにできる限り細かく何度もチェックをすることをオススメ致します。

建物の管理状況やや管理組合を確かめる

中古マンションを購入するにあたっては、部屋以外に建物自体がしっかりと管理されているか型重要なポイントです。管理会社がしっかりと建物管理をしていないと修繕工事がされなかったり、チラシが散乱したり、エレベーターが故障したりと入居者に不便や不快感を強いることになってしまいます。また、そのマンションの資産価値まで下げることになります。実際にマンションに視察に行ったり、仲介会社や売り主に建物管理について尋ねてみましょう。

 

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